* Resumen del articulo:

La situación excepcional que estamos transitando a raíz de la pandemia del COVID-19 y las medidas de aislamiento social preventivo y obligatorio dispuesto por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 297/20 del Poder Ejecutivo Nacional, afecta de manera sensible a los contratos de locación vigente, desequilibrando la relación entre las partes, tanto en aquellos contratos de locación destinados a vivienda, como a fines mercantiles.

A continuación exponemos alternativas legales de las que pueden hacer uso los locatarios frente a diferentes problemas que pueden estar desarrollándose en el marco de su contrato:

i) Imposibilidad de pagar el canon locativo:

* Generar deuda, sin riesgo de desalojo hasta el 30 de septiembre, abonándola en un mínimo de tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre, con interés compensatorio. (DNU. Nº 320/2020).

* Rescisión del contrato por imposibilidad de uso y goce (Art. 1203 CCyC).

* Cesación de pago por imposibilidad de uso y goce (Art. 1203 CCyC).

* Suspensión de cumplimiento por menoscabo significativo en la aptitud del locador de cumplir con su obligación de mantener al locatario en buen uso y goce de la cosa locada (Art. 1032 CCyC).

ii) Excesiva onerosidad del canon locativo:

* Resolución total o parcial del contrato (Art. 1091 CCyC).

* Readecuación del contrato. Renegociación. (Art. 1091 CCyC).

* Recomposición equitativa del contrato bajo esfuerzo compartido (Ley 25.561. Art. 1068 CCyC).

iii) Perdida de interés en el fin o negocio subyacente al contrato de locación:

*Resolución del contrato (Art. 1090 CCyC).

* Articulo completo:

Estamos transitando momentos de incertidumbre y de profunda sensibilidad social frente a un enemigo del cual no pudimos estar preparados, al menos desde el punto de vista del conocimiento científico y de la infraestructura. La declaración como pandemia del COVID-19 de la Organización Mundial de la Salud (OMS), no ha hecho más que demostrar la vulnerabilidad de los estados, y más aun del Derecho, para transitar momentos de crisis en la salud que amenazan con tornarse interdisciplinaria.

Nuestro país, y nos disculpamos de antemano por el termino, congraciado, con ventajas de tiempo frente al COVID-19, sobre todo en conocimiento de modelos y medidas adoptadas por los países en que el virus azotó anticipadamente, emuló el aislamiento social preventivo y obligatorio a través del Decreto de Necesidad y Urgencia N° 297/20 desde el día 20 de marzo hasta el día 31 de marzo de 2020, luego prorrogado hasta el 12 de abril inclusive.

La medida adoptada por el gobierno, supone reconocer una potencial crisis sanitaria y social sin precedentes, legitimando acciones tendientes a proteger la salud pública. No obstante, las bondad de las medidas restrictivas adoptadas en el marco mencionado, deben ser analizadas también desde el punto de vista económico-social, a modo de mitigar sus efectos sobre el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial.

En este sentido, una de las materias más claramente afectadas ante las medidas restrictivas dispuestas por el gobierno nacional, asumiendo las consecuencias que la prohibición de desplazamiento genera en la economía del hogar argentino, son los contratos de locación.

A continuación, se analizará el reciente Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/2020 del 29 de marzo pasado, donde se abordan cuestiones relevantes para los locadores y locatarios frente a la situación actual. No obstante, sin restarle importancia al decreto aludido, nos detendremos en primer lugar y por una cuestión de orden jerárquico normativo a evaluar alternativas legales que ya contenía el Código Civil y Comercial para situaciones de fuerza mayor o cambio de las circunstancias inherentes al momento de la contratación.

I.- Frustración del uso y goce de la cosa.

El Código Civil y Comercial de la Nación contempla en el art. 1203 una situación de caso fortuito o fuerza mayor con efectos en el uso y goce de la cosa locada, impidiendo al locatario hacer uso de la misma. Del mismo moda también se contempla situaciones en por un caso fortuito o fuerza mayor la cosa locada deja de servir para el objeto de la convención.

En estas situaciones, se admite la alternativa para el locatario de pedir la rescisión del contrato, o bien la cesación del pago del precio por el tiempo que no puede usar o gozar de la cosa.

La causal debe afectar a la cosa en sí misma, de modo tal de atacar la causa misma del contrato. Entendemos que en situaciones como las que transitamos, existe una causal de fuerza mayor como hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado.

Por supuesto, esta situación no es originada por el locatario y su demostración se torna objetiva y palmaria frente al decreto de necesidad y urgencia que establece el aislamiento social preventivo y obligatorio.

En consiguiente, si bien debe analizarse caso por caso, contrato por contrato, la norma tiene potencial para ser aplicada en un sinnúmero de situaciones, particularmente ante contratos de locación mercantil.

No obstante adelantamos que no tendrá el mismo tratamiento aquellas actividades inherentes al contrato de locación, que fueron exceptuadas del aislamiento como empresas alimentarias, farmacéuticas, ferreterías, etc., de aquellas que sin debieron cumplir con el mismo. Esto se debe a que efectivamente hubo locatarios que pudieron hacer uso y goce de la cosa, la norma no recepta situación de pérdida de ganancias, o disminución en la percepción de frutos, sino la imposibilidad de uso y goce de la cosa o la frustración del fin contractual.

La normativa no distingue si la situación de fuerza mayor que impida el uso y goce de la cosa debe ser temporaria o definitiva, total o parcial, por lo cual puede ser aplicada en todos los supuestos. En su caso, si el locatario optara por solicitar la cesación del pago del canon locativo, la misma se limitara al tiempo que dura la causal.

Es posible que las medidas restrictivas se mantengan finalizado el aislamiento para actividades que requieren una concurrencia masiva, como bares, discotecas, restaurantes, teatros, cines, etcétera. En estas situaciones, el locatario podrá hacer uso de la cosa locada mas no de percibir frutos de la misma, es decir de gozar de la misma, por la prohibición de la actividad.

En estos casos, el locatario tendrá la posibilidad de rescindir el contrato de locación que lo une con el locatario por la frustración del fin contractual inherente al negocio subyacente.

Otra alternativa válida es recurrir a la suspensión de los efectos contrato de locación, si el interés del locatario es conservar la cosa locada por mantener interés en el negocio subyacente, mediante la aplicación del art. 1031 y 1032 del CCyC. Es decir, en contratos bilaterales como la locación una parte cumplidora puede suspender el cumplimiento de su obligación de pago si la otra parte deja de cumplir, o cuando la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud de cumplir.

Recordamos que el locador asume la obligación de conservar la cosa con la aptitud para el uso convenido al locatario. En esta situación de pandemia y de aislamiento obligatorio, sin dudas el locador es puesto en una situación de incumplir con su obligación, lo que puede dar lugar a solicitud de suspensiones de cumplimiento por parte del locatario del pago del canon locativo hasta tanto se restablezca la normalidad.

II.- La Frustración de la Finalidad del contrato y la Teoría de la imprevisión en el Código Civil y Comercial de la Nación.

El Código Civil y Comercial de la Nación contempla en los art. 1090 y 1091 dos alternativas a analizar en situaciones que si bien no deben asimilarse, parten de reconocer una punto en común el cual viene dado por la alteración de la base objetiva contractual, es decir del negocio subyacente, por circunstancias sobrevinientes ajenas a las partes consideradas como “extraordinarias” e “imprevisibles”.

El art. 1090 plantea entonces la frustración de la finalidad de manera definitiva a causa de una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada, autorizando a esta a declarar la resolución del contrato.

Por lo cual tenemos una primera alternativa como causal de resolución contractual, para el caso de que la situación de crisis con prohibición de desplazamiento por el tiempo de vigencia del decreto respectivo, mas aquel que en el futuro se disponga -en especial en aquellos actividades como bares o discotecas- se prolongue de tal manera que se frustre para el empresario el fin contractual, al tornarse antieconómico continuar con su actividad.

El saldo del aislamiento social colectivo preventivo y obligatorio en materia económica, es sin dudas importante, y golpea a todos, pero es más sensible con aquellas actividades que requieren de concurrencia colectiva masiva, por lo cual indirectamente se deberá evaluar si el fin contractual se mantiene o no.

En este sentido, se deberá analizar caso por caso, adelantando que no en todos será de aplicación el artículo mencionado, pero lógicamente quedará siempre subsistente el derecho de locatario de resolver unilateralmente el contrato bajo las previsiones de art. 1221 del Código Civil y Comercial.

Por su parte, el art. 1091 del Código Civil y Comercial recepta la llamada teoría de la imprevisión, que como sostuvimos, contempla situaciones extraordinarias ajena a las partes que alteran de manera sobreviniente las condiciones de contratación. No obstante, en estos casos el fin previsto o subyacente se mantiene, pero la prestación a cargo de una de las partes se vuelve excesivamente onerosa.

Esta situación amerita la posibilidad en aquellos contratos de prestaciones bilaterales, como es el caso de los contratos de locación, de la parte afectada a plantear extrajudicialmente o ante un juez, la resolución total o parcial del contrato, o bien su adecuación.

Permite entnces, existente una situación excepcional que desequilibra las obligaciones asumidas para alguna de las partes, esto es una alteración de la equivalencia de las prestaciones de las partes o su ecuación económica, dos alternativas: pedir la resolución total o parcial, o su adecuación.

En el caso de que se opte por una resolución lisa y llana, se volverá al estado anterior a la contratación, o bien en sentido parcial, si esta es la forma elegida, ejemplo que podría darse en el caso de que el locatario tenga más de un inmueble arrendado al locador en un mismo contrato.

Luego si se opta por negociar o solicitar una readecuación del contrato, esta podría consistir en una disminución cuantitativa del canon locativo, o por qué no modificaciones en la modalidad y forma de pago.

En definitiva, sostenemos que las medidas adoptadas en el marco de una pandemia constituyen una situación de excepcionalidad ajena a las partes, y en no pocos casos desvirtuaran la obligación de estas. Aunque también es cierto que la situación desventajosa, en el caso que nos atañe, debe mirarse desde ambas partes, por lo cual deberá contemplarse caso por caso, siempre teniendo en miras principios de buena fe y conservación contractual.

Sin dudas no será la misma situación en contratos de locación para vivienda personal que los comerciales u arrendamientos rurales productivos, ni tampoco será lo mismo locaciones comerciales en actividades exceptuadas del aislamiento de aquellas que incluso puedan proseguir una vez terminada la vigencia del mismo como bares y discotecas.

No obstante, y tal como nos pronunciamos el azote a la economía producto de la pandemia y las medidas restrictivas como situaciones de excepcionalidad repercute en ambas parte de la relación contractual, por lo cual, debe instaurarse mecanismos de negociación para readecuar las condiciones de contratación, cuando a simple vista a ninguna de las partes le es conveniente la resolución del contrato.

En este sentido, un mecanismo acorde a la teoría de la imprevisión, aunque esta vez de forma conjunta, ha sido el conocido “ajuste equitativo” de las contraprestaciones e intereses de las partes enmarcado en el art. 1068 del Código Civil y Comercial, nacido en la crisis económica de nuestro país en 2001, y contemplado en la Ley de Emergencia Pública y de Reforma del Régimen Cambiario 25.561.

III.- La fuerza mayor y la extinción de obligaciones.

Razonablemente el aislamiento social preventivo y obligatorio frente a las actividades económicas dejará un saldo negativo que repercute aun más sobre la economía del hogar. Ello sin dudas, tendrá consecuencias en el fiel y regular cumplimiento de las obligaciones inherentes a contratos de locación, sean estos para vivienda personal o comercial, muchas de ellas de forma temporaria o incluso definitiva.

El Código Civil y Comercial (Art. 955-956) ante situaciones de imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, en el marco de un contrato bilateral como el de locación, extingue de manera definitiva la obligación sin responsabilidad para el incumplidor. Cuando esta imposibilidad es solo temporaria, el efecto extintivo tendrá lugar cuando el plazo sea esencial -no pudiendo ser cumplida con posterioridad-, o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible.

Se debe entender como caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. Por supuesto, esta situación o hecho no debe ser originado por el deudor de la obligación, y debe de ser demostrada.

Entendemos que la grave situación que la pandemia ha generado no solo en nuestro país sino en todo el mundo, es una situación de excepcionalidad consistente en una causa de fuerza mayor que no ha podido ser prevista, y si así lo fuera, las formas de mitigar su efecto a modo de evitarla son prácticamente imposibles. Por su parte, el dictado del decreto que establece el aislamiento social obligatorio viene a demostrar una causal objetiva y absoluta en muchos casos del incumplimiento de obligaciones.

No obstante, para que la imposibilidad de cumplir por circunstancias de fuerza mayor tenga efectos sobre la obligación de pago de canones locativos, esta imposibilidad debe ser inevitable y absoluta. A modo de aclaración, el objeto de la prestación debe tornarse irrealizable definitivamente.

En este sentido, la situación de pandemia latente que pone en riesgo la salud pública, o las medidas restrictivas para evitar el contagio dispuesta por el Estado Nacional, no tornan irrealizable definitivamente el objeto de la prestación. En el peor de los casos, el locatario dejará de pagar sus canones y lo hará cuando pueda hacerlo, cargando con la responsabilidad por su mora, pero siempre tendrá la posibilidad de hacerlo ya que de ningún modo será una causal extintiva.

Tampoco consideramos que pueda existir una imposibilidad temporaria, ya que no se estaría cumplimiento con los presupuestos que Código Civil y Comercial establece, es decir que el plazo sea esencial o que se haya frustrado el interés del acreedor en el cumplimiento de la obligación.

En definitiva una inusual onerosidad en el cumplimiento de su obligación atento a las condiciones cambiantes originadas por la pandemia y las medidas restrictivas no son contempladas por la llamada “imposibilidad de cumplimiento ante fuerza mayor”, debiendo ser nucleadas bajo la figura de la imprevisión o, en su caso, la frustración del fin contractual.

Esta interpretación se encuentra en consonancia con el art. 132 del Código Civil y Comercial al establecer que la causal de imposibilidad de cumplimiento debe apreciarse teniendo en cuenta exigencias de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos.

IV.- El Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/2020.

Conforme a su artículo primero, el decreto es dictado en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, como así también bajo lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.

Las medidas adoptadas como consecuencia de la legislación mencionada, repercuten de manera negativa en la economía familiar, reconociendo el Estado Nacional la absoluta modificación de las condiciones de contratación en locaciones para vivienda y rurales, desvirtuando las relaciones entre locador y locatario frente a las obligaciones estipuladas.

En este sentido, el decreto viene, en resguardo al derecho constitucional a la vivienda, a adoptar medidas transitorias, a los efectos de paliar una situación social afectada por la pandemia, para evitar que esta se agrave y provoque un mayor deterioro no ya en la salud sino en la situación económico-social.

Los contratos de locación alcanzados por las medidas dispuestas el decreto son descriptos taxativamente en el artículo 9, no deteniéndose en especificar si deben ser objeto de ocupación permanente, a saber:

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. 2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. 3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. 4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. 5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. 6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. 7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. 8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asosiativismo y Economía Social (INAES).

IV.a- Prorroga de contratos.

Se estipula desde la entrada en vigor del decreto, es decir desde el 29 de marzo de 2020, hasta el próximo 30 de septiembre del corriente, una prórroga automática de todos los contratos de locación alcanzados, cuyos vencimientos hubieran operado y operen desde el pasado 20 de marzo de 2020 y antes del 30 de septiembre.

Los prorroga automática de aquellos contratos de locación cuyo vencimiento hubiere operado en el lapso temporal entre el 20 y el 29 de marzo de 2020, se producirá en la medida que el locatario hubiese continuado en tenencia del inmueble, sea en forma personal o por sus continuadores o continuadoras, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

Al tratarse de una prórroga automática dispuesta por un decreto nacional en el marco de las leyes mencionadas bajo atribuciones constitucionales, el locatario no requiere de ninguna conducta o comunicación legal al locador, siendo de aplicación obligatoria y de pleno derecho.

No obstante, la medida no se convierte en una suerte de continuación de locación forzosa para con el locatario, reservando el derecho de este ultimo de mantener, a su conveniencia, el vencimiento contractual convenido entre parte, o bien prorrogar el contrato por un plazo menor al dispuesto por el decreto – es decir, por un plazo anterior al 30 de septiembre.

En el caso de hacer uso de alguna de estas dos facultades, si se prevé la obligación del locatario de comunicar fehacientemente su decisión al locador con un plazo no menor a 15 días de antelación a la fecha de vencimiento contractual.

La prórroga automática del contrato de locación tiene efectos directos sobre los garantes y fiadores, cuya obligación es prorrogada compulsivamente en igual forma hasta el nuevo plazo de vencimiento. A nuestro entender, debieran ser notificados fehacientemente aunque el texto del decreto no lo contemple, en atención al art. 1225 del Código Civil y Comercial.

IV.b.- Congelamiento de precio de alquileres.

Se estipula desde la entrada en vigencia del decreto hasta el 30 de septiembre de 2020, el congelamiento del canon locativo de los contratos de locación de inmuebles alcanzados. Durante dicho lapso temporal se prevé que el locatario abone en cumplimiento de su obligación el precio de la locación vigente al mes de marzo del corriente año.

El congelamiento es independiente a lo estipulado por las partes en el contrato de locación, por lo cual, si en el lapso temporal correspondía por contrato un reajuste en atención a la suma global establecida como monto, no corresponde efectuarla hasta el 30 de septiembre de 2020.

El decreto contempla la exclusión del congelamiento de otras prestaciones periódicas estipuladas en el contrato, las cuales remitiéndonos al art. 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, pueden ser entre otras las expensas. Por lo cual, el pago de las mismas se mantiene conforme a lo acordado entre partes.

De ninguna manera el decreto mencionado suspende la obligación de pago del locatario, solo congela el monto debido en concepto de canon locativo. El congelamiento, por lo expuesto es temporal, debiendo al finalizar el plazo previsto de vigencia, reanudar las condiciones estipuladas en el contrato de locación respectivo y liquidarse las actualizaciones no efectuadas.

En este ultimo sentido, culminada la vigencia del decreto y restablecidas las obligaciones entre partes, el locatario deberá ingresar el canon locativo correspondiente según contrato para el mes de octubre, mas la diferencia – si la hubiere – de los canones locativos de meses abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre.

La diferencia de canones podrá ser pagada como mínimo en tres (3) cuotas y como máximo seis (6), las cuales serán mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este.

Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. Se estipula asimismo que no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista o no en el contrato.

Las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación. No obstante si las partes arribaran a una forma de pago de la diferencia a favor del locador de canones locativos vigente el decreto, menos gravosa para el locatario, con mayor cantidad de cuotas que las previstas por el decreto, sí corresponde notificar al fiador a los efectos que ratifique dicha forma de pago, de lo contrario no corresponde la extensión de la responsabilidad.

Otro tipo de deudas puede generarse a favor del locador, y no emergentes de la diferencia de canones locativos, sino de la falta de pago en tiempo y forma del locatario del mencionado canon. Esta situación es contemplada por el decreto de forma específica en el art. 7:

Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Se aprecia, como dijimos a diferencia del tipo de deuda originado ante diferencias a favor del locador de canones locativos durante el lapso de vigencia del decreto, que en la particular situación de falta de pago del canon por el locatario, si se prevé la aplicación de interés, aunque estos sean únicamente los de naturaleza compensatoria.

Los intereses compensatorios contemplados en el art. 767 del Código Civil y Comercial de la Nación, son aquellos destinados a restituir al damnificado al estado anterior a la entrega de un capital en dinero que sea equivalente al bien perdido por el evento dañoso, en este caso por el mero transcurso del tiempo y el efecto que sobre el dinero este tiene.

Se vuelve a contemplar la prórroga compulsiva de responsabilidad de fiadores, no solo por el tiempo de vigencia de la prórroga del contrato, sino también hasta el pago de las deudas originadas en la falta de pago del deudor, extendiéndose a las cuotas establecidas como forma de pago. Tal como nos pronunciamos, si las partes pactan una forma de pago menos gravosa para el locatario bajo un numero de cuotas superiores a las mencionadas en el decreto, deberá notificarse previamente al fiador a los efectos de que ratifique su garantía, de lo contrario no corresponderá la extensión de su responsabilidad.

IV.c.- Suspensión de desalojos.

El decreto contempla la suspensión en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso:

Ø Causales anteriores a la vigencia del decreto: Se suspende la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles alcanzados por el decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras —en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación—, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere, a la entrada en vigencia del decreto.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

Ø Causales durante la vigencia del decreto: En atención a lo contemplado respecto a deudas originadas en falta de pago, vigente el decreto, cuya primera cuota será concomitante al canon locativo de octubre, el decreto contempla la suspensión de todo desalojo hasta el 30 de septiembre de 2020. A modo de aclaración, la suspensión dispuesta no tiene efectos sobre procesos de desalojo en trámite. Lo que eventualmente si quedará suspendido será la ejecución de sentencias que ordene el lanzamiento. Quedan suspendidos por lógica razón, los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

Al tratarse de una materia no delegada por las provincias al Estado Nacional, conforme art. 121 de la Constitución Nacional, por referirse a cuestiones procesales, correspondería a los efectos de purgar un posible vicio constitucional, que cada provincia en el marco de la crisis, sancionara a través de sus legislaturas leyes de suspensión de ejecuciones en procesos de desalojo.

IV.d.- Cuestiones generales.

Una primera cuestión a analizar es la situación de excepción al congelamiento imperativo de los canones locativos de contratos de locación alcanzados, de carácter subjetiva prevista en atención a la persona del locador. En este sentido el decreto establece que no corresponderá el congelamiento del canon establecido cuando el locador dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar tales extremos.

El decreto intenta contemplar la situación de ambas partes del contrato frente a la crisis reinante, no obstante, la excepción no debe ser interpretada como una facultad del locador de reajustar el contrato o actualizar el mismo si el contrato mismo no lo prevé. Es decir, solo se permitirá el reajuste siempre y cuando haya sido estipulado entre las partes en el contrato.

No obstante, siendo que se trata de una excepción, cuya causal deberá ser acreditada por el locador, no queda del todo claro cómo será la forma de hacerlo, o ante quién. Entendemos que el propio decreto al establecer una invitación a las provincias y la Ciudad Autónoma de Bs As, a instituir procedimientos de mediación prejudicial obligatoria gratuita o bajo costo para resolver situaciones problemáticas originadas en el presente decreto, ha querido que toda controversia sea resuelta entre partes. Por lo cual será conducente que el locador demuestra ante el locatario su vulnerabilidad económica, y por qué no constancia de ingresos y cargas de familia.

Por último, se establece una bancarización en el pago del canon locativo y deudas originadas en el mismo, a favor del locatario si este así lo quisiera. En consiguiente, la parte locadora, dentro de veinte (20) días de entrada en vigencia del decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada, cuestión que lógicamente se extiende a las intermediarias en el pago como las inmobiliarias.

El interés o no de hacer uso de la facultad conferida al locatario, de ninguna manera es una vía de sustraerse del deber establecido para con el locador de comunicar dentro de los 20 días de entrada en vigencia del decreto, los datos bancarios necesarios para la transacción.

 

[1] Ab. Tobias Larregui. Mgter. en Gestión y Adm. Pública (UCA Cádiz España), Especialista en Derecho Tributario (UNC). Doctorando en Derecho (UCA, Cádiz España) – Estudio Martinez Wehbe & Asoc.