¿Es seguro comprar lotes o casas en “pozo” o en vías de desarrollo?

Cada vez recibimos mas consultas relacionadas con la seguridad jurídica en la compra de lotes pertenecientes a loteos aun no finalizados, departamentos en “pozo” o casas a construir.

Lamentablemente, existe una creciente cantidad de estafas relacionadas a desarrollos urbanísticos, algunas mas conocidas, otras menos. Por este motivo, creemos necesario que el comprador tenga en cuenta algunas pautas esenciales al momento de contratar con una empresa constructora:

1.- Información de la empresa vendedora: Como primera medida, y al alcance de todos, es necesario ingresar en las principales redes sociales, y google, para ver que comentarios existen sobre la empresa con la que se va a contratar. Normalmente, aquellos a quienes no les han cumplido con los contratos en termino, o directamente no les han cumplido en absoluto, tienden a manifestar su opinión por estos medios. De esta forma, existe un primer filtro que no todas las empresas van a pasar. Si dentro de los comentarios la mayoría son negativos, la contratación será poco segura y no aconsejable.

2.- Contratos: La adquisición de inmuebles puede realizarse por distintas formas de contratación. A modo de síntesis, enumeramos los principales:

a) Boleto de compraventa: En este tipo de contrato lo que se esta adquiriendo es el derecho a que eventualmente se escriture un bien a nombre del comprador. Quien posee un boleto de compraventa NO ES DUEÑO (titular dominial) del inmueble objeto del mismo, sino poseedor de un derecho y eventualmente una acción para obligar al vendedor a realizar los tramites necesarios para escriturar a su nombre.

Este tipo de contrato es de seguridad media, atento a que existen algunas circunstancias en los que no sera posible reclamar judicialmente su cumplimiento. Es necesario tener en cuenta, que la prescripción de este tipo de contratos es de 1 año, a menos que se obtenga y mantenga la posesión, la cual interrumpe continuamente la prescripción.

b) Escrituración: Esta es la forma mas segura de contratar. Una vez que el comprador obtiene la Escritura traslativa de dominio y es puesto en posesión del inmueble, es DUEÑO de la cosa, y tiene todas las acciones que prevé nuestra ley para repeler a aquellos que lo quieran desposeer.

c) Cesión de Derechos: La mayoría de los derechos que surgen de un contrato pueden ser cedidos. Por este motivo, pueden cederse los derechos de un boleto de compraventa, de la posición de beneficiario de una Fideicomiso, derechos posesorios, etc. En estos casos es necesario actuar con absoluta cautela, ya que existen derechos que no pueden ser cedidos, o circunstancias que se prestan para el abuso de los estafadores. Es necesario atender a la naturaleza del derecho a ceder, la forma de transmisión ya que algunas cesiones requieren formalidades que tornarían nula la contratación (ej. las cesiones de derechos gratuitas deben realizarse por Escritura Publica).

d) Derechos posesorios: Los derechos posesorios pueden cederse como el resto de los derechos. Esto quiere decir que quien poseyó con animo de dueño una cosa, puede cederla a otra persona conjuntamente con los derechos adquiridos durante dicha posesión. De esta forma, los años que una persona poseyó una cosa, pueden sumarse a los de otra, obteniendo de esa forma la cantidad de años suficiente para que opere la prescripción adquisitiva, o usucapión. Este tipo de cesión se realiza normalmente con miras a realizar el tramite de usucapión con posterioridad, por lo que es necesario atender a los siguientes requisitos:

Para que opere la prescripción adquisitiva o usucapión es necesario: 1) 20 años de posesión en forma ininterrumpida, pacifica y publica; 2) Es necesario contar con los elementos probatorios suficientes para demostrar con la mayor certeza posible, que el bien ha sido poseído por esos veinte años; 3) Contar con el plano de mensura de posesión con vigencia de un año.

DE NADA SIRVE COMPRAR DERECHOS POSESORIOS QUE NO PUEDEN PROBARSE

Existen otras formas de adquirir bienes que no se encuentran enumeradas, pero a fines de resumir hemos desarrollado las principales.

3.- Solicitar información a entidades gubernamentales: Es posible acceder a la información sobre los juicios iniciados en contra de la empresa o individuo con la que se va a contratar (www.justiciacordoba.gob.ar), y solicitar informes a distintas entidades administrativas (AFIP, RGP, RENTAS) a fines de establecer la credibilidad o capacidad de afrontar proyectos de una empresa. Esto no tiene un costo elevado y puede ayudar a comprender si la empresa con la que se va a contratar tiene la capacidad suficiente para afrontar el objeto del contrato. Ciertos profesionales, como contadores, abogados y escribanos tienen mejor acceso a esta información.

Siempre es mejor contar con el asesoramiento de un abogado especialista para comprar un inmueble, pero si no se cuenta con esa posibilidad quizás esta información pueda ser útil para evitar posibles estafas.

No dude en consultarnos si cree que puede estar siendo estafado, o si quiere sumar seguridad a la contratación con cualquier empresa.